Italia: „Am închiriat o casă și proprietarul ne-a mințit, ce trebuie să facem?” Avocatul răspunde

Scrisoare sosită pe adresa de email a redacției noastre: „Mă numesc Ana și împreună cu soțul meu suntem rezidenți de mai mulți ani în Italia. În anul 2015, ne-am mutat cu chirie într-o casă pentru care am făcut contract de închiriere pe 4 ani. Când s-a întocmit contractul propriu-zis, eu și soțul meu nu am citit cu atenție documentele și nu am văzut ce sumă s-a trecut la plata chiriei. Noi îi plăteam proprietarei suma de 300 de euro dar pe contract era specificat că plata chiriei va fi de 100 de euro. Am avut încredere și am crezut că proprietara a trecut cifra reală pe contract, dar ea, ca să plătească mai puține taxe, a trecut o valoare mult mai mică, iar noi am văzut asta cu puțin timp în urmă.

M-am uitat să văd când expiră contractul mai exact și am rămas surprinsă să citesc că plata stabilită pentru chirie era de 100 euro pe lună, în condițiile în care noi am plătit mereu 300. În luna august a acestui an, după ce i-am dat banii pe chirie proprietarei, cei 300 de euro, i-am zis soțului că pe contract chiria e de fapt 100 euro/lună, iar soțul i-a transmis proprietarei că nu mai plătim chiria până nu ajungem la suma specificată pe contract, ca să recuperăm cât de cât banii pe care i-am plătit până acum în plus față de ce era prevăzut. Contractul de închiriere expiră anul viitor în luna iulie.

Spre surprinderea noastră, după câteva zile, ne-am trezit la ușă cu fratele proprietarei, să ne spună că surorii sale îi trebuie casa și noi să ne căutăm alta, fără să ne dea un motiv anume. Am uitat să specific că noi am cerut, când am plătit ultima dată banii de chirie, și chitanță, era pentru prima dată când o făceam, nu prea voia doamna să ne elibereze dar, în cele din urmă, ne-a dat chitanță cu suma de 300 de euro.

Casa este plină de mucegai, de gândaci și șoareci, în ultimul timp eu sufăr de depresie, de bronșită asmatică care s-a agravat de când locuim în această casă. De când m-am îmbolnăvit eu nu am mai putut lucra, doar soțul lucrează, trăim din venitul lui. Am avut multe probleme cu mama proprietarei casei unde locuim, ne amenință că ginerele lucrează la Garda de Finanțe și o să vedem noi ce o să pățim! Am vrea să știm ce putem face și ce drepturi avem în cazul nostru. Mulțumim!”

Pentru răspuns, am apelat la un profesionist, doamna avocat Irina Radita din Milano, care oferă servicii de consiliere și asistență juridică în legătură cu diferite domenii de drept, acordând o atenție specială legislației muncii, dreptului de securitate socială și dreptului penal al muncii, precum și al legislației fiscale.

- Continuarea după publicitate -

Redăm mai jos precizările conform legii, ale doamnei avocat, cu privire la întocmirea și respectarea contractului de închiriere în Italia:

«Contractul de închiriere în Italia este conform articolului 1571 c.c. italian, un contract prin care proprietarul dă în folosință un bun imobil, pentru o perioadă determinată, în schimbul unei sume di bani (chirie). Atât proprietarul cât și chiriașul au obligații cât și drepturi unul față de celălalt.

Proprietarul are, conform articolului 1575 c.c. italian, următoarele obligații principale:

• să predea locatarului bunul dat în locaţiune în stare bună de folosință;
• să menţină bunul locuibil în stare corespunzătoare de folosinţă pe toată durata locaţiunii;
• să asigure locatarului liniştita şi utila folosinţă a bunului pe tot timpul locaţiunii.

Chiriasul are, conform articolului 1575 n.1 c.c. italian, următoarele obligații principale:

• să ia în primire bunul dat în chirie și să verifice starea de buna folosință;
• să plătească chiria în cuantumul şi la termenul stabilite prin contract;
• să folosească bunul cu prudenţă şi diligenţă;
• să restituie bunul la încetarea, din orice cauză, a contractului.

Este, deci, obligația chiriașului să verifice starea de bună folosință a apartamentului în momentul primirii bunului de la proprietar. În prezența unui viciu important, chiriașul poate cere proprietarului o reducere a chiriei sau rezoluția contractului. În cazul în care viciul relevat expune chiriașul sau familia acestuia la un pericol important pentru sănătate, conform articolului 1580 c.c. italian, chiriașul poate cere rezoluția contractului, chiar și în cazul în care viciul era deja cunoscut în precedență.

În ceea ce privește forma contractului, este preferabilă forma scrisă în timp ce înregistrarea contractului la Fisc (Agenzia delle Entrate) este obligatorie atât pentru proprietar cât și pentru chiariaș, în termen de 30 de zile de la încheierea lui. Numai în cazul în care durata contractului nu depăseste 30 de zile într-un an, înregistrarea nu este obligatorie.

Un aspect important este cuantumul (valoarea) chiriei. De multe ori se întâmplă ca suma de bani declarată în contract să fie inferioară sumei încasate în realitate. În acest caz, conform jurisprudenței Curții Supreme (Cass. S.U. sent. n. 18213/2015 del 17.09.2015), acordul (scris sau oral) prin care se stabilește o chirie majoră decât cea declarată la Fisc este sancționat cu nulitate și chiariașul este obligat doar la plata chiriei prevazute în contractul înregistrat la Fisc.

În fine, cu privire la durata contractului, articolul 1573 c.c. italian stabilește că acesta nu poate fi încheiat pe o perioadă majoră de 30 de ani. Aceasta este durata maximă a contractului de locație. Părțile pot stabili de comun acord durata contractului de locație în limita menționată. Întreruperea contractului înainte de termen este posibilă atât din partea proprietarului cât și din partea chiriașului.

În cazul așa-ziselor contracte de închiriere „libere” (4 +4 ani), proprietarul este obligat să trimită chiriașului o scrisoare recomandată cu confirmare de primire, cu cel puțin 6 luni înainte de expirarea termenului de 4 ani și în care trebuie să expună motivul pentru care intenționează să întrerupă contractul. Proprietarul nu poate aduce în sprijunul deciziei simplul fapt că vrea să obțină înapoi imobilul.

În schimb, chiriașul poate întrerupe contractul de închiriere în orice moment chiar și în absență de motive, prin scrisoare recomandată cu confirmare trimista proprietarului cu cel putin 6 luni înainte de la data efectivă de rezoluție a contractului.

În cazul de speță chiriașul are dreptul la sumele plătite în plus (300,00 euro față de 100,00 euro) iar proprietarul poate întrerupe contractul înainte de termen numai în condițiile sus menționate, cu scrisoare recomandată și confirmare de primire, expediată cel puțin 6 luni înainte.»

Avv. Irina Daniela Radita

STUDIO LEGALE RADITA
viale Lucania 22
20139 Milano
cell.: + 39 338 275 6373
e-mail: avv.radita@gmail.com
pec: irinadaniela.radita@milano.pecavvocati.it
www.studiolegaleradita.com